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激安でマイホームを購入できる借地権付き建物って実際どうなの?

借地権付き建物ってなに?

借地権付き建物って 聞いたことがありますか?

 

簡単に説明すると 土地を借りてその上に 自分の建物を建てると言うことです。

 

つまり、土地の購入代金がかからないため、普通の家よりも かなり安い金額で物件を購入することができます。

 

ただメリット、デメリット どちらの面もありますので今回はそれについて まとめていきたいと思います。

 

借地権付き建物をご検討されている 方の参考になればと思います。

 

借地権付き建物のメリット

・所有権に比べて3割程度価格が安い

普通に所有権で取得するよりも 一般的に3割程度安くなるので 購入価格を抑えれる。  

 

・固定資産税、都市計画税がかからない

土地を所有しているわけではないので固定資産税などの税金は 地主さんが払うことになります。  

 

・立地が良い可能性が高い

土地を持っている地主が手放したくないと言うことなので 立地のいい場所の可能性が高いです。  

 

借地権付き建物のデメリット

・地代の負担がある

税金の負担はありませんが 一般的に固定資産税の3倍程度 の地代がかかります。

 

・担保評価がつきにくく、借り入れしにく。

担保に入れるものが建物だけなので 融資が降りづらいです。

 

中には借地権付きは取り扱わない と言う金融機関も多いです。

 

・建替え、譲渡(売却)等の時に地主の承諾が必要

土地を借りている状態なので 立て替えたり、売却する際には 地主さんの承諾が必要になります。

 

建替え承諾料 更地価格の約4%~6%

譲渡承諾料  譲渡価格の約1割

 

借地権付き建物の種類

借地権には大きく分けて 「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」 の3つの種類があります。

 

・旧借地権

借地期間が満了しても地主に 正当事由がない限り借地権が 更新されると言うもの。

 

現在でも一部にこの借地権が 残っているようです。

 

・普通借地権

当初の期間が30年で そこから1回目の更新が20年 2回目以降の更新が10年となる 制度です。

 

この借地権でも地主に正当事由が なくて、借りている人が 望めば契約は自動に更新されます。

 

望めばそこにずっと 住み続けれるので所有しているのと 変わらないような気もしますね。

 

 

・定期借地権

期間に定めのある借地権のことです。

 

これは2つ目の普通借地権とは 違い期間が決まっていて 契約の更新がありません。

 

そして原則としては 期間満了時に土地を更地にして 地主に返すことになっています。

 

契約期間は50年以上となるのが 一般的になります。

まとめ

金額を抑えて購入することのできる 借地権付き建物ですが要件に合えば 購入するのもアリですね。

 

しっかりとデメリット、メリットを 天秤にかけてメリットが上回るようなら ぜひ購入しましょう。

 

それでは最後までお読みいただき ありがとうございました。

コストパフォーマンスが最強なお買い得分譲マンションの選び方とは?

マンションをご購入する際に あなたはどんなところに 注目していますか?

 

立地や、広さ、眺望の良さ など人によって様々だと 思います。

 

今回の記事では 値段の割に質のいい マンションの選び方について ご説明させていただきます。

マンションの価格ってどうやって決まるの?

マンションの価格がどのようにして 一般的に4つの条件を合わせて 決められます。

 

・階数

当たり前のことですが、眺望を 楽しめる高層階は低層階よりも 値段が高くなります。

 

階数が高くなるのに比例して 一般的には値段も高くなります。

 

  ・向き

値段の高さは『南→東→西→北』の 順番に高くなっていくことが多いです。

日光の明るさを常に感じながら生活できる。 家で過ごす時間が長い在宅ワークや専業主婦の家庭に向いています。
朝日を浴びての活動開始じゃ生活リズムを整えるのに有効です。 共働きや午後の外出が多いなら選択肢の一つになります。
西 午後は夕方まで日が差し込み、冬場も暖かい。 幼稚園や小学生など、午後に家で過ごすことが多い家庭にオススメ。
日が差さないため家具が傷みにくい。 採光が十分取れる住戸もあり、日当たりを重視しない人にはオススメ。

 

・住戸の位置

角住戸など希少性の高い住戸は 高くなる傾向にあります。

 

反対に多数の人が行き来する 共用施設などに近い住戸は 安くなる傾向にあります。  

 

・広さ

占有面積が広いほど 価値は高くなります。

 

ただ、占有面積には柱部分などデッドスペースも含まれるので無駄のない間取りであれば 希望よりも小さくても実質の広さは 変わらないことがあります。  

 

マンションの管理費と管理内容の見極め方

マンション管理費は基本的に 総戸数が多い大規模物件ほど 割安になります。

 

ただし、都心の立地でグレードが 高い物件は管理費が高めに なることもあります。

 

なお管理費とは別に支払う修繕積立金は広告上の値段から数年後に値上げする可能性もあるので長期修繕計画書を確認しましょう。

 

  ・小規模、中規模マンション

中規模のマンションの管理形態は 日勤が主流で、共用部の掃除や 設備の点検などが主な業務です。

 

小規模で機械式駐車場の物件は 管理費が高めになることもあります。

 

  ・大規模マンション

物件内に管理センターを設け 複数の管理員が24時間体制で管理。

 

共用施設やセキュリティーが充実した物件が多いのも特徴。

 

家族や友人と楽しめる パーティールームやカフェミニショップなどがある物件も。

 

資産価値も考えて選ぶならどんな立地がいい?

立地のいいマンションは生活利便性 がよく、資産価値は維持しやすい 点もメリットです。

 

都心エリアを筆頭に価格は高いので、立地を重視をする場合階数や 向きなど住戸の条件の見直しが 必要なこともあります。

 

・都心・近郊

例えば大阪府の場合には 立地の良さから大阪市内の物件が 高く設定されますが 資産価値も維持しやすいと言えます。

 

・駅の近く

駅から近いほど資産価値は高く 価値も落ちにくい。

 

ただし、駅周辺にオフィスはビル などが多く住宅が少ない街 移動お手段が少ない街は 資産価値が落ちにくい傾向にあります。

 

・再開発エリア

再開発が生まれた街には人気が集まり、 資産価値があがることもあります。

 

新幹線が新しく開発される地域などは そういったものの一例です。

 

・希少性のあるエリア

例えば大阪市京都市の中心街区の 物件や神戸市の六甲山を一望できる 物件などは希少性が高く価値も上がる。

 

同じ物件でも住戸によって眺望が異なる のでそういったものも住戸選びのポイントです。

 

まとめ

今回はマンションの資産価値やコストパフォーマンスの高い物件の選び方をまとめさせていただきました。

 

これから分譲マンションのご購入をご検討されている方は是非この記事を参考にして資産価値の高い物件を選んでみてください。

 

では最後までお読みいただきありがとうございました。

世界中の誰もが知っている男、スティーブジョブスから学ぶ生き方のヒント

世界中の誰も知る男 スティーブジョブズ

波瀾万丈な人生を送り世界に 革命を起こした彼は どんなことを考え どんなことに人生を見いだし どんな風な人生を送ったのでしょう。

ここでは彼の残した言葉から 僕たちが生きる上でのヒントに なるようなものをピックアップしてみました。

 

美しい女性を口説こうと思った時、ライバルの男がバラの花を10本贈ったら君は15本贈るのかい?そう思った時点で君の負けだ。ライバルが何をしようと関係ない。その女性が本当に何を望んでいるのかを、見極めることが大事なんだ。

相手と同じ作戦でただ量を 増やして勝負するのではなく それとは全く違う戦略を駆使して 勝負することの大事さを 気付かせてくれる言葉です。
 

先を見通して点をつなぐことはできない。過去を振り返ってつなぐしかないのだ。だから将来何らかの形で点がつながると信じるのだ。何でもいい。直感、運命、人生、カルマ、その他何でも信じ続けることだ。 この考えが私を裏切ったことは一度もない。私の人生に大きな違いをもたらしたものだ。

あの時の経験が今となっては 良かったと思う事は僕たちの 人生にたくさんありますよね。
だけどそれらは その時には分からないものです。
それらは全て後から 振り返った時にだけに分かる。
だからこそ今やっていることが 必ず未来に繋がっていると信じて 実行することの大切さを 教えてくれる言葉です。

 

17歳の時、「その日1日を人生最後の日だと思って過ごせ」という言葉に出会った。その言葉は深く印象に残り、以来33年間、毎朝鏡を見て自分自身に問いかけた。「もし今日が人生最後の日だったとしたら、今日しようとしていることを私はしたいだろうか?」その答えが、何日も続けて ”No” だった時にはいつも、何か変えるべきことがあると知ることができた。

今日のあなたに後悔はないですか? 毎日自分にそう問いかけてみましょう。
人生は短くて僕たちは いつ死ぬかも分かりません。
後悔のない人生を生きる為に 1日1日を大切に過ごしましょう。

ハングリーであれ、バカであれ。

スタンフォード大学の卒業式での スティーブジョブズのスピーチの最後の言葉。
常に何かに挑戦し続けるハングリー精神さ どんなに富や名誉を築き上げても おごるのではなく 常に最初の気持ちを忘れないこと。
 

スティーブ・ジョブズならどうしただろう?などとは絶対に考えるな。自分が正しいと思う事をしろ

自分自身が正しいと思うことをすること。
スティーブジョブズは たくさんの人生のヒントを 残してくれています。
ただあなたの人生を生きるのは あなた自身なのです。
スティーブジョブズの まねをする必要はないのです。
自分が正しいと思う事 それを信じて自分の思う 最高の人生を送りましょう。

心に響く谷川俊太郎の詩。「あくび」「朝のリレー」「生きる」

photo by www.cinra.net

先日友人が教えてくれた1つの詩。

 

その詩のことが僕は 一瞬で好きになり すぐさまネットで調べると それは谷川俊太郎さんによる 『あくび』という詩。

 

谷川俊太郎さんの詩は 中学生の時に習った 『朝のリレー』だけは知っていましたが 調べてみるとその他にも たくさんの有名な詩がありました。

 

この記事で谷川俊太郎さんの3つの詩をご紹介させていただきます。

 

あくび

ぼくは四十きみは十

 

としは少しはなれているけどおんなじ時代の
おんなじ国にぐうぜんいっしょに生きている

 

ぼくは四十きみは十

 

ならった教科書は少しちがうが
むかしもいまも地球はまわって朝がくればおはようなのさ

 

大臣がなんどかわろうがうそつきはやっぱりいやだな

 

子犬はやっぱりかわいいな

 

やがてきみは四十ぼくは七十

 

その時も空が青いといいんだが
いっしょにあくびができるように

朝のリレー

カムチャッカの若者が きりんの夢を見ている時

 

メキシコの娘は 朝もやの中でバスを待っている

 

ニューヨークの少女が ほほえみながら寝返りをうつとき

 

ローマの少年は頭柱を染める朝陽にウインクする

 

この地球では いつもどこかで 朝がはじまっている

 

ぼくらは朝をリレーするのだ 緯度から緯度へと

 

そうしていわば 交替で地球を守る

 

眠る前のひととき 耳をすますと

 

どこか遠くで 目覚まし時計のベルが鳴っている

 

それはあなたの送った朝を誰かがしっかりと受け止めた証拠なのだ

 

生きる

生きているということ

 

いま生きているということ

 

それはのどがかわくということ

 

木漏れ日がまぶしいということ

 

ふっと或るメロディを思い出すということ

 

くしゃみをすること

 

あなたと手をつなぐこと

 

生きているということ

 

いま生きているということ

 

それはミニスカート

 

それはプラネタリウム

 

それはヨハン・シュトラウス

 

それはピカソ

 

それはアルプス

 

すべての美しいものに出会うということ

 

そしてかくされた悪を注意深くこばむこと

 

生きているということ

 

いま生きているということ

 

泣けるということ

 

笑えるということ

 

怒れるということ

 

自由ということ

 

生きているということ

 

いま生きているということ

 

いま遠くで犬が吠えるということ

 

いま地球が廻っているということ

 

いまどこかで産声があがるということ

 

いまどこかで兵士が傷つくということ

 

いまぶらんこがゆれているということ

 

いまいまがすぎてゆくこと

 

生きているということ

 

いま生きてるということ

 

鳥ははばたくということ

 

海はとどろくということ

 

かたつむりははうということ

 

人は愛するということ

 

あなたの手のぬくみ

 

いのちということ

動産投資で稼ぐために知っておくべき利回りに関する事と高利回り物件の選び方

不動産投資における利回りって何?

利回りとは利子も含めた年間収益の 投資金額に対する割合のことです。

物件価格の価格に対して 1年でどれほどの利益が得られるかを 見極める指標です。

不動産投資における利回りの種類

不動産の利回りには 大きく分けて次の3種類があります。 1.表面利回り
よく販売図面に記載されているもので 大まかには収益指標です。 グロス利回りとも言います。 次の計算式にて計算されます。
 
「表面利回り=年間収入÷購入価格×100」
 
 
2.想定利回り
想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100
 
 
想定利回りとは相場賃料を元に 算出した数値になります。
 
その相場と同じ家賃で必ずしも 決まるとは限らないため 実際の数字は想定利回りより 低くなる事が多いようです。
 
 
3.実質利回り
1番のポイントになる利回りです。
 
年間でかかった経費や固定資産税などの税金等の ランニングコストを差し引いた額の 収益率を計算できます。
 
不動産投資を考える時にはこの数値を重視しましょう。
 
「実質利回り=(年間収入-年間支出)÷購入価格×100」

 

そもそもどれくらいの利回りだったらいいの?

(1)築年数が古いマンションの場合
築年数が古い建物は一般的に 建設してから10年以上の 建物を指します。
 
なぜかというと建物は 10年経ってくると水まわりや修繕が必要に なってくるタイミングだからです。
 
そのため建物の相場はこの10年を目安に下がってきます。
 
しかし、家賃はあまり下がっていない ため、表面利回りは「8%」を 超えている物件も多く見られます。
 
ただこれはあくまで表面利回りです。
 
前述したように、重要なのは実質りまわりなので ここから経費や税金を差し引くと 実質利回りは「5~ 6%」が多いようです。
 
(1)築年数が浅いマンションの場合
ここでいう築年数が浅いとは 先ほどの逆で10年未満の 建物を指します。
 
こちらは建物の本体価格が下がるわけではないので 表面利回り「6~7%」程度になります。
 
実質利回りで考えると 築年数が古い建物に比べて修繕積立金や管理費が抑えられるので 実質利回りは「4~5%」の物件が多い ようです。
 
つまりこの数値以上のパーセントが 出る物件は『高利回りな物件』と言えるわけですね。

 

高利回り物件の探し方

そうなると気になるのが どうやったら高利回りの物件を 見つけれるかと言うポイントですね。
 
不動産業界で働く僕が 見ている限りで高利回りの物件が 出てくるタイミングは 売主さんが売却を急いでいる 場合に多く見られます。
 
物件を売る理由は人によって様々です。
 
例えば、今のマンションを売って そのお金で新しく戸建ての家を 購入するという方もいれば お金に困ってすぐに まとまったお金が必要になったという方もいたりします。
 
そういったタイミングで その物件に出会うことができれば 高利回りで収益性の高い建物を 手にすることができます。
 
これにはやはり不動産業者との繋がりがある人が有利になってきます。
 
なのでご興味ある方はぜひお問い合わせください。
 
またそういった時に現金で 一括購入することができれば 融資を受ける人よりも素早く 購入にたどり着くことができます。

 

高利回り物件を見つけた時に注意すること

いくら高利回りだからといっても すぐに飛びついてはいけません。
 
何か理由があるからこそ そんなにも高い利回りになっている 可能性があります。
 
大きく2つ気をつけるべきポイントを あげさせていただきます。
 
①経費が高い物件
表面利回りがすごく高くても そこに発生する管理費や 修繕積立金が高額であれば 実質利回りは下がってきます。
 
何度も言いますが 一番重要なのは 実質利回りの数値です。
 
表面利回りの高さに 惑わされないように気をつけましょう。
 
②空室リスクが高い物件
いくら高利回りでも 空室続きでは全く意味がありません。
 
物件を選ぶ時には 利回りばかりに目をつけるのではなく その物件の立地や稼働率も 調べておく必要があります。
 
空室が少なく、高利回りな物件 これを見つけることができれば あなたは収入を得たも同然です。

 

まとめ

いかがだったでしょうか?
 
今回は不動産投資における 利回りについてご説明させていただきました。
 
3つの利回りがありましたが 一番重要な実質利回りを 見ながら最適な物件を 見つけていただければと思います。
 
僕もそのお手伝いをすることが できますのでお探しの方はご連絡ください。
 
では最後までお読みいただき ありがとうございました。
 
 

近畿大学の卒業式で堀江貴文が卒業生へ贈ったスピーチが深い!

ホリエモンこと堀江貴文さんが近畿大学の卒業式で行ったスピーチ。

 

 

SNSなどでも拡散されており、きっと多くの人が目にしたのではないでしょうか。

 

このスピーチを聞いた人たちはどう感じたでしょうか?

 

 

僕の率直な感想としては時代が大きく変わりつつある中で今のままの自分でいることに対して危機感のようなものを感じました。

 

 

今までであれば周りの人と同じように学校に行って勉強をし、大学3回生になれば皆と同じように就職活動をして、企業に属し、一定の年齢がくれば結婚をして、定年まで働いて。

 

そんな人生を生活を送るというのが多くの日本人の人生の流れであったのではないでしょうか。

 

しかし、このスピーチで堀江さんが述べているように今世界はすごい勢いでグローバル化が進んでいる。

 

世界中の人たちが同じようにインターネットを通じて様々な情報を手にすることができる。

 

世界は今よりフラットなものへとなってきている。

 

その中で今まで通りに何も考えずに暮らしていてはこの時代の流れにあっという間に取り残されてしまうでしょう。

 

このスピーチで堀江さんが例にあげた北海道のタイのマッサージ屋さんの話。

 

そこで話されたのは現状で日本とタイの代金の差がたったの2倍しかないということ。 これは自分が世界中を周る中で痛感したことでありました。

 

今日本円の価値はどんどん下がってきている。

 

その一方で東南アジアの国々はすごい勢いで成長を遂げている。

 

豊かだと言われてきた日本は堀江さんが言っているようにもしかしたら既に終わりを迎えてしまっているのかもしれない。

 

ただ敷かれたレールの上を歩いておけば安泰という時代は終わってしまったのかもしれない。

 

では僕たちはこのものすごい勢いで変化をしている時代で一体何をしていかなくてはいけないのか?

 

彼はこのように述べています。

 

まずはネットを通じてたくさんの情報を仕入れること。

 

そしてそこから自分の頭で考え、そしてそれを整理し発信していくこと。

 

それはつまり、自分自身でたくさんの情報に触れ、自分自身で考え、そこから新しいものを創造していかなければいけないということです。

 

僕たちはこの変わりゆく時代の中で今選択を求められています。

 

このまま敷かれたレールの上を歩いていくのか?

 

それとも時代とともに自分自身も変化していくのか?僕は後者であり続けたい。

 

未来を恐れず、過去に執着せず、今を生きろ。by堀江貴文