動産投資で稼ぐために知っておくべき利回りに関する事と高利回り物件の選び方

不動産投資における利回りって何?

利回りとは利子も含めた年間収益の 投資金額に対する割合のことです。

物件価格の価格に対して 1年でどれほどの利益が得られるかを 見極める指標です。

不動産投資における利回りの種類

不動産の利回りには 大きく分けて次の3種類があります。 1.表面利回り
よく販売図面に記載されているもので 大まかには収益指標です。 グロス利回りとも言います。 次の計算式にて計算されます。
 
「表面利回り=年間収入÷購入価格×100」
 
 
2.想定利回り
想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100
 
 
想定利回りとは相場賃料を元に 算出した数値になります。
 
その相場と同じ家賃で必ずしも 決まるとは限らないため 実際の数字は想定利回りより 低くなる事が多いようです。
 
 
3.実質利回り
1番のポイントになる利回りです。
 
年間でかかった経費や固定資産税などの税金等の ランニングコストを差し引いた額の 収益率を計算できます。
 
不動産投資を考える時にはこの数値を重視しましょう。
 
「実質利回り=(年間収入-年間支出)÷購入価格×100」

 

そもそもどれくらいの利回りだったらいいの?

(1)築年数が古いマンションの場合
築年数が古い建物は一般的に 建設してから10年以上の 建物を指します。
 
なぜかというと建物は 10年経ってくると水まわりや修繕が必要に なってくるタイミングだからです。
 
そのため建物の相場はこの10年を目安に下がってきます。
 
しかし、家賃はあまり下がっていない ため、表面利回りは「8%」を 超えている物件も多く見られます。
 
ただこれはあくまで表面利回りです。
 
前述したように、重要なのは実質りまわりなので ここから経費や税金を差し引くと 実質利回りは「5~ 6%」が多いようです。
 
(1)築年数が浅いマンションの場合
ここでいう築年数が浅いとは 先ほどの逆で10年未満の 建物を指します。
 
こちらは建物の本体価格が下がるわけではないので 表面利回り「6~7%」程度になります。
 
実質利回りで考えると 築年数が古い建物に比べて修繕積立金や管理費が抑えられるので 実質利回りは「4~5%」の物件が多い ようです。
 
つまりこの数値以上のパーセントが 出る物件は『高利回りな物件』と言えるわけですね。

 

高利回り物件の探し方

そうなると気になるのが どうやったら高利回りの物件を 見つけれるかと言うポイントですね。
 
不動産業界で働く僕が 見ている限りで高利回りの物件が 出てくるタイミングは 売主さんが売却を急いでいる 場合に多く見られます。
 
物件を売る理由は人によって様々です。
 
例えば、今のマンションを売って そのお金で新しく戸建ての家を 購入するという方もいれば お金に困ってすぐに まとまったお金が必要になったという方もいたりします。
 
そういったタイミングで その物件に出会うことができれば 高利回りで収益性の高い建物を 手にすることができます。
 
これにはやはり不動産業者との繋がりがある人が有利になってきます。
 
なのでご興味ある方はぜひお問い合わせください。
 
またそういった時に現金で 一括購入することができれば 融資を受ける人よりも素早く 購入にたどり着くことができます。

 

高利回り物件を見つけた時に注意すること

いくら高利回りだからといっても すぐに飛びついてはいけません。
 
何か理由があるからこそ そんなにも高い利回りになっている 可能性があります。
 
大きく2つ気をつけるべきポイントを あげさせていただきます。
 
①経費が高い物件
表面利回りがすごく高くても そこに発生する管理費や 修繕積立金が高額であれば 実質利回りは下がってきます。
 
何度も言いますが 一番重要なのは 実質利回りの数値です。
 
表面利回りの高さに 惑わされないように気をつけましょう。
 
②空室リスクが高い物件
いくら高利回りでも 空室続きでは全く意味がありません。
 
物件を選ぶ時には 利回りばかりに目をつけるのではなく その物件の立地や稼働率も 調べておく必要があります。
 
空室が少なく、高利回りな物件 これを見つけることができれば あなたは収入を得たも同然です。

 

まとめ

いかがだったでしょうか?
 
今回は不動産投資における 利回りについてご説明させていただきました。
 
3つの利回りがありましたが 一番重要な実質利回りを 見ながら最適な物件を 見つけていただければと思います。
 
僕もそのお手伝いをすることが できますのでお探しの方はご連絡ください。
 
では最後までお読みいただき ありがとうございました。